Évaluer la région et l'accessibilité : critères pour le choix des prestataires

Contexte : pourquoi la région et l'accessibilité façonnent le choix des prestataires

L'emplacement détermine la valeur, les revenus locatifs et la rentabilité à long terme d'un bien immobilier. Un mauvais emplacement peut considérablement nuire à la rentabilité, même si l'immeuble est en bon état. La gestion, la rénovation ou la location ne corrigent ces facteurs que de manière limitée.

La région et l'accessibilité figurent au début de toute sélection de prestataires. Une erreur à ce niveau est difficilement compensable par la suite ; la gestion administrative et l'entretien peuvent toujours être ajustés.

L'accessibilité n'est pas seulement une question de transports publics. De bonnes liaisons avec les TP et une infrastructure routière bien développée augmentent l'attractivité d'un site. Les locataires et les entreprises privilégient les emplacements facilement accessibles pour les navetteurs comme pour les déplacements professionnels.

Celui qui évalue une région examine les deux modes de transport et leur interaction pour le trajet domicile-travail concret – pas seulement la distance jusqu'à la gare la plus proche.

Pour l'évaluation de l'accessibilité, la Suisse dispose d'une base officielle : l'Office fédéral du développement territorial (ARE) fonde son analyse de la desserte et de l'accessibilité sur la modélisation des transports de la Confédération (VM-UVEK). Cela permet de comparer les temps de trajet entre les communes suisses.

Un prestataire qui travaille avec cet ordre de grandeur avance des arguments vérifiables. Celui qui se contente de parler vaguement de « bon emplacement » ne fournit aucune base comparable.

Évolution de l'accessibilité en Suisse : aperçu des facteurs centraux

Délimiter la région : demande, population et vacances

Le premier filtre est la demande de biens locatifs ; elle assure des revenus locatifs stables et un faible risque de vacance.

Quatre indicateurs permettent de la vérifier : la croissance démographique comme moteur de la demande de logements et de locaux commerciaux ; le taux de vacance comme mesure de l'attractivité d'un emplacement et du parc immobilier réellement disponible sur place ; le niveau de revenu, car dans les régions aux revenus plus élevés, les loyers sont plus stables et la capacité de paiement des loyers plus forte ; les conditions-cadres économiques, telles que les villes offrant de nombreux emplois ou des hautes écoles, qui attirent les navetteurs et offrent des sources de revenus stables.

Il en résulte un catalogue de commandes concret : des valeurs par commune, et non pas seulement pour le canton ou l'agglomération dans son ensemble – évolution démographique sur plusieurs années, taux de vacance actuel (l'USPI Suisse tient le taux de logements vacants comme statistique propre), niveau de revenu ainsi que nombre et mix sectoriel des emplois et des sites de formation.

Celui qui ne peut pas fournir ces chiffres avec une précision communale ne connaît pas la région du bien immobilier.

Un cas particulier modifie la structure de la demande : les sites avec des hautes écoles permettent des types de logements tels que les logements étudiants, qui peuvent être examinés comme offre.

Ces objets suivent d'autres modèles d'occupation et de rotation que les appartements familiaux. Ils ne sont pertinents que si le prestataire connaît réellement ce groupe de demande et ses modèles contractuels.

Micro et macro-emplacement : emplois, formation, approvisionnement de proximité, impôts

L'analyse de l'emplacement distingue le macro et le micro-emplacement. Le macro-emplacement englobe l'espace économique et la commune : évolution démographique, densité des emplois, politique fiscale, sites de formation et desserte de transport fondamentale.

Le micro-emplacement concerne l'adresse concrète : approvisionnement de proximité, caractère du quartier, situation en matière de bruit et d'immissions, distances à pied jusqu'aux arrêts et aux commerces.

Les deux niveaux peuvent être identiques ou opposés. Un fort macro-emplacement avec un faible micro-emplacement reste louable, mais à des prix plus bas.

Les décalages entre les niveaux méritent l'attention, car les comportements de mobilité changent : la Suisse devient plus mobile, et l'évolution autour du télétravail y a contribué.

Un prestataire doit donc évaluer, outre la centralité pure, la qualité de vie dans le quartier, l'accessibilité des lieux de travail en TP et en voiture, ainsi que l'adéquation des plans d'appartement pour le travail à domicile.

Test pratique : le prestataire sépare-t-il visiblement les niveaux macro et micro – région et commune d'une part, quartier et parcelle d'autre part – et cite-t-il pour chaque niveau les sources utilisées ?

Celui qui n'effectue pas cette séparation mélange les tendances régionales avec les caractéristiques propres à l'objet et fournit des recommandations impossibles à retracer.

Évaluer l'accessibilité avec les indicateurs des TP

Les transports publics en Suisse sont structurés hiérarchiquement ; cette hiérarchie fournit directement des critères de contrôle utilisables.

Le trafic local garantit la desserte fine dans la zone de proximité. Il est commandé et soutenu financièrement par les communes et les cantons et se compose généralement de lignes qui ne se trouvent pas à plus de 1,5 km du point de correspondance le plus proche avec le réseau supérieur des transports publics.

Pour un objet locatif, il est ainsi mesurable de savoir s'il se trouve à l'intérieur ou à l'extérieur de cette desserte fine.

Le trafic régional de personnes assure la desserte de base de toutes les régions par trains et bus, dans certains cas aussi par bateau ou téléphérique. Une fonction de desserte existe lorsqu'une ligne circule toute l'année et dessert des localités où au moins 100 personnes résident toute l'année.

Ces deux conditions – exploitation annuelle et au moins 100 résidents permanents par localité desservie – sont les critères stricts pour une adresse.

Comme les entreprises de transport pour le trafic régional de personnes reçoivent des indemnités de la Confédération et des cantons pour l'offre commandée conjointement et que celles-ci couvrent les coûts non couverts de l'offre commandée, la liaison est décidée politiquement et non uniquement par le marché : elle dépend du processus de commande des collectivités, ce qui doit être pris en compte lors de l'évaluation de l'accessibilité à long terme.

Pour les temps de trajet au-delà de la simple desserte, le modèle fédéral VM-UVEK est la référence : il permet la comparaison des temps de trajet entre les communes suisses.

Cela permet de confronter les offres à une base uniforme, au lieu de mélanger des indications de temps de trajet provenant de diverses sources.

Comparaison de l'accessibilité selon les critères des TP : trafic local vs trafic régional de personnes

Qualité des TP : fréquence, ponctualité, réseau et capacité

Les indicateurs suisses de l'offre de TP montrent quelles caractéristiques de qualité un prestataire devrait divulguer pour une région.

Un aperçu de 2022 mentionne environ 1400 lignes, exploitées par 120 entreprises de transport – on compte les entreprises ferroviaires, d'autobus, de tramways, de bateaux et de téléphériques.

Par tronçon et par jour, 130 trains de voyageurs circulent en moyenne, ce qui correspond à un train toutes les neuf minutes. Environ 5 % de tous les trains accusent un retard de plus de cinq minutes ; en moyenne, 1,8 million de personnes utilisent quotidiennement les transports publics pour se rendre au travail ou au lieu de formation.

À la qualité du réseau s'ajoutent la densité et la surface : le réseau ferroviaire s'étend sur 5443 km et couvre 1772 arrêts.

Dans la comparaison européenne, la Suisse compte le plus de lignes ferroviaires par mètre carré ; ses habitantes et habitants parcourent plus de kilomètres par personne et par an que dans les pays voisins.

Les communes doivent garantir une desserte de base minimale en TP, d'où résulte l'approvisionnement sur tout le territoire.

Pour le choix des prestataires, ce sont des grandeurs de comparaison, pas des affirmations sur l'emplacement. Les moyennes nationales ne disent rien sur la fréquence dans une commune spécifique.

Une offre solide mentionne donc les valeurs valables pour la commune cible – fréquence sur la ligne déterminante, nombre de lignes et points de correspondance, temps de trajet jusqu'au centre prochain – et pas seulement les indicateurs à l'échelle suisse.

Examiner la route et le télétravail comme compléments

Outre les TP, l'infrastructure routière décide de l'attractivité d'un emplacement, car elle influence l'accessibilité pour les navetteurs et les voyages d'affaires.

La charge des routes nationales sert d'indicateur de risque : dans l'aperçu de 2022, 70 heures d'embouteillages sont mesurées quotidiennement sur les routes nationales.

Là où la desserte automobile sert d'argument de vente pour un objet, la sensibilité aux embouteillages des tronçons de routes nationales concernés doit entrer dans l'évaluation.

Le télétravail déplace la pondération entre les modes de transport : la Suisse devient plus mobile, et l'évolution autour du télétravail y a contribué.

Pour les modèles de travail hybrides, le temps de trajet quotidien compte donc moins que l'accessibilité fiable les jours de bureau et l'adéquation de l'appartement pour le travail à domicile – une exigence qui doit se refléter dans l'évaluation de l'emplacement.

Cela devient vérifiable par deux questions au prestataire : combien de ménages dans la région de comparaison travaillent effectivement à l'extérieur, et combien de temps dure le trajet jusqu'au prochain marché du travail aux heures de pointe en TP et en voiture ?

Celui qui ne présente pas séparément ces deux scénarios évalue une région selon une seule image de navetteur, potentiellement obsolète.

Mesurer la compétence des prestataires aux données régionales

Un prestataire chargé d'évaluer une région doit connaître les méthodes d'estimation reconnues et pouvoir justifier celle qui convient au bien immobilier.

L'USPI Suisse cite la méthode de la valeur réelle, la méthode de la valeur de rendement, la méthode de la valeur actuelle, la méthode de la valeur comparative ainsi que les modèles hédoniques.

Pour les immeubles de rapport, l'aspect rendement est primordial ; pour les objets sans revenu locatif stable, d'autres procédures s'appliquent. Celui qui n'explique pas le choix de la méthode fournit un chiffre sans fondement.

S'y ajoute le travail des données : une analyse de marché basée sur les données s'appuie sur des méthodes, des tendances régionales et des aspects de financement.

Dans la comparaison des prestataires, il faut donc exiger que les évolutions régionales soient présentées de manière traçable sur plusieurs années – et non pas seulement comme une affirmation de tendance.

Particulièrement révélatrice est la capacité à quantifier les différences de prix locales. Un appartement de 3 pièces coûte à Zurich environ 3000 francs ; dans les environs proches, environ 2200 francs sont dus pour la même surface habitable.

Le montant est moins important que la capacité à déduire de tels écarts pour la commune concrète et le type d'appartement concret, et à les étayer par des données. Celui qui ne fait qu'affirmer ces différences ne connaît pas le marché en détail.

Grille de décision : pondérer les critères et comparer les offres

La grille transpose les critères dans une structure comparable.

Au niveau Région figurent l'évolution démographique, le taux de vacance actuel (taux de logements vacants de l'USPI Suisse), le niveau de revenu, la densité des emplois, les sites de formation et la politique fiscale.

Au niveau Accessibilité figurent la desserte fine selon la logique du trafic local, la desserte de base selon les critères du trafic régional de personnes (exploitation annuelle, au moins 100 résidents permanents par localité desservie), les temps de trajet entre communes selon la modélisation officielle des temps de trajet de la Confédération, ainsi que la charge d'embouteillages des routes nationales déterminantes.

Chaque critère reçoit un poids et une échelle ; la pondération dépend du type d'utilisation et de l'horizon de placement, car un objet commercial impose d'autres exigences qu'un immeuble d'habitation en périphérie.

Comme troisième niveau, la qualité du prestataire elle-même est évaluée, également pondérée.

Le catalogue de questions s'oriente aux sources utilisées : quelles sources de données et années d'enquête sont utilisées pour la commune ? Quelle méthode d'évaluation – valeur réelle, valeur de rendement, valeur actuelle, valeur comparative ou modèle hédonique – est appliquée et pourquoi ?

Le macro et le micro-emplacement sont-ils évalués séparément ? Comment les temps de trajet sont-ils déduits, et fait-on référence au VM-UVEK ? Comment la différence de prix locatif local entre le centre-ville et la périphérie est-elle quantifiée ? Les termes des TP et les seuils de desserte sont-ils utilisés tels que définis par l'UTP ?

L'évaluation se fait par critère avec une valeur ponctuelle et une justification, de sorte que deux offres avec des recommandations différentes deviennent comparables.

Comme cadre de référence servent les sources suisses : l'ARE pour l'accessibilité et les temps de trajet, l'UTP pour la définition du trafic local et régional et leurs seuils de desserte, ainsi que l'USPI Suisse pour les méthodes d'évaluation, le taux de logements vacants et les statistiques des prix des loyers.

Les offres qui ne peuvent se référer à aucune de ces bases restent sans base vérifiable dans l'évaluation de la région et de l'accessibilité.

Critères de contrôle pour une évaluation fondée de l'emplacement