Comparer les modèles de prix dans les offres : prix fixe, forfait et régie

Pourquoi il est si difficile de comparer des offres basées sur différents modèles de prix

Trois offres pour un même travail peuvent reposer sur trois logiques de calcul différentes et aboutir à un montant final similaire. Le prix fixe constitue un montant global engageant pour un périmètre de prestations défini. Le prix forfaitaire rémunère l’ensemble de l’ouvrage pour un montant donné, tandis que le prix unitaire varie en fonction des quantités réellement exécutées ; en Suisse, le prix forfaitaire et le prix unitaire sont deux modes de rémunération du contrat d’entreprise de construction, régis principalement par la norme SIA 118 (Conditions générales pour les travaux de construction). En régie, on facture ce qui a effectivement été engagé : le temps selon des taux convenus, auquel s’ajoutent le matériel et les suppléments.

Le modèle détermine le transfert du risque de coût. Si le prestataire assume le risque d’effort et de quantité – prix fixe, forfait –, il l’intègre dans son montant, et l’offre reste plafonnée vers le haut tant que le périmètre défini est respecté. Si le mandant assume le risque – régie, prix unitaires –, le montant n’est pas plafonné vers le haut et dépend de l’effort ou des quantités réellement engagés. La sécurité de planification et la flexibilité se répartissent entre ces deux pôles : celui qui souhaite un montant fixe s’en tient à un périmètre défini et paie les modifications ultérieures sous forme de supplément ; celui qui veut rester flexible achète cette flexibilité au prix d’un plafond de coûts ouvert.

Le montant total seul ne signifie donc rien : un prix fixe de CHF X et une estimation en régie de CHF X sont identiques sur le plan arithmétique mais différents sur le fond. Seule une somme totale par scénario peut être comparée – pour la régie et les prix unitaires, une fourchette comprenant l’effort minimal, attendu et maximal ; pour le prix fixe et le forfait, le montant plus les prestations exclues et les taux appliqués aux suppléments pour facturer les modifications.

Prix fixe : un chiffre établi – et ce qu’il couvre

Avec le prix fixe, le périmètre de prestations défini est attribué contre un montant global ferme. Le prestataire assume ainsi le risque lié aux quantités, aux heures, au matériel et aux efforts supplémentaires éventuels dans ce périmètre : s’il calcule trop juste, il ne peut pas reporter ses coûts sur l’offre après coup, mais il ne peut pas non plus prétendre à une rémunération supplémentaire s’il travaille plus vite que prévu.

La contrepartie réside dans le périmètre. Ce qui manque dans le cahier des charges n’est pas payé dans le prix fixe et sera facturé comme supplément. Avant la signature, il convient donc de vérifier les mêmes postes chez tous les prestataires : plans et métrés, standard d’exécution et qualité des matériaux, délais et étapes, installation de chantier, prestations préliminaires et annexes, transport et évacuation, autorisations, mesures de protection, ainsi que la question de savoir qui prend en charge les raccordements aux installations existantes. Une description incomplète pénalise doublement le mandant : elle fait apparaître le prix fixe comme avantageux et génère des suppléments par la suite.

Un prix fixe ne peut être indiqué de manière sérieuse que lorsque le périmètre est descriptible à l’avance : quantités connues, exécution connue, peu d’inconnues. Lors de transformations dans l’existant, de rénovations ou de travaux sur des éléments de construction cachés, le périmètre ne devient visible qu’après ouverture ; ici, un prix fixe est généralement soumis à des hypothèses ou émis avec des réserves. Ces hypothèses doivent figurer dans l’offre et être lues comme des positions de risque lors de l’évaluation, et non comme une formalité.

Pour que le prix fixe tienne ses promesses, l’offre doit prévoir une réglementation des suppléments : un taux pour les travaux supplémentaires, un délai dans lequel les suppléments doivent être signalés, et la règle selon laquelle les travaux supplémentaires ne sont déclenchés qu’avec une confirmation écrite avant leur exécution. Il faut également fixer la durée de validité, le traitement de la TVA et la règle applicable si les quantités supposées dans le bordereau ne sont pas atteintes ou sont dépassées.

Forfait et prix unitaire : apparentés, mais pas identiques

En Suisse, le prix forfaitaire et le prix unitaire sont deux modes de rémunération du contrat d’entreprise de construction, régis principalement par la norme SIA 118 (Conditions générales pour les travaux de construction). Le prix forfaitaire rémunère l’ensemble de l’ouvrage pour un montant fixe, indépendamment du nombre d’unités réellement installées ou fournies. Le prix unitaire est convenu par unité – quantité, surface, volume, pièce, heure – et facturé selon la quantité réellement exécutée, généralement sur la base d’un métré.

Il en résulte la répartition suivante des risques : avec le prix forfaitaire, le risque de quantité incombe au prestataire ; avec le prix unitaire, il incombe au mandant. Celui qui signe un bordereau de quantités avec des estimations et facture selon des prix unitaires paiera davantage en cas de besoins supplémentaires. Toutefois, ces catégories ne sont pas rigides : si l’ouvrage convenu change – par exemple suite à une extension ordonnée par le mandant ou en raison de circonstances imprévues –, la rémunération est généralement adaptée.

Souvent, les offres omettent de préciser ce qu’est censé être un forfait : une rémunération définitive pour l’ouvrage, une simple base de facturation avec caractère de plafond de coûts, ou un acompte avec facturation finale selon l’effort. La distinction se lit dans la formulation – « forfait » et « inclus » par opposition à « env. », « prix indicatif », « estimation » ou « facturation selon l’effort » – et dans les modalités de paiement : celui qui paie un forfait sans facturation finale achète l’exécution ; celui qui verse des acomptes sur un forfait et convient d’une facturation finale selon l’effort a en réalité convenu d’une régie.

Il faut aussi prêter attention aux forfaits partiels au sein d’une offre par ailleurs structurée par prix unitaires. Un forfait pour l’installation de chantier, le transport ou les frais ne fait pas de l’offre une facture forfaitaire : le risque de quantité des postes de prestation proprement dits reste à la charge du mandant, le forfait ne couvrant que les postes annexes expressément nommés.

Régie : facturation selon l’effort effectif et le matériel

En régie, on facture ce qui est effectivement engagé : les heures prestées selon des taux convenus, généralement échelonnés par catégories de personnel, le matériel aux prix du matériel ou avec un pourcentage de majoration, ainsi que les frais, véhicules, machines et équipements selon des tarifs également convenus. Ces taux doivent figurer dans l’offre ; s’ils font défaut, l’offre n’est pas évaluable, car les heures en francs et donc le montant total restent ouverts.

Le risque de coût incombe au mandant : plus les heures et le matériel nécessaires sont importants, plus la facture finale est élevée. Cela ne peut être maîtrisé que par des instruments qui devraient déjà figurer dans l’offre. Un plafond de coûts fixe une limite jusqu’à laquelle il est permis de travailler sans consultation préalable. Une obligation de signaler l’approche de cette limite donne au mandant le choix de poursuivre les travaux, de réduire l’objectif ou de demander une nouvelle offre. Une facturation intermédiaire ou par étape – par exemple mensuelle avec rapports d’heures et justificatifs de matériel – permet une correction pendant le projet plutôt qu’à la fin seulement.

Il convient de clarifier si le temps de trajet, le temps de préparation, le temps d’attente, l’approvisionnement en matériel, l’instruction ou le nettoyage sont facturés et si un forfait minimum par intervention s’applique. Sans une telle réglementation, des factures formellement correctes mais incompréhensibles peuvent arriver.

Pour les investigations et diagnostics, où le périmètre ne devient visible qu’au travers du travail, la régie convient mieux qu’un prix fixe. Il en va de même pour les réparations dont le diagnostic est inconnu, les travaux dans l’existant, les urgences ainsi que les petites commandes pour lesquelles le calcul d’un prix fixe représente lui-même un effort. Pour les travaux clairement descriptibles et récurrents, la régie est en revanche la forme d’incertitude la plus coûteuse : elle récompense les longs temps d’exécution et exige du mandant un contrôle continu des rapports et des justificatifs.

Formes mixtes dans la pratique : régie pour le démarrage, prix pour le reste

Une combinaison fréquente consiste en une clarification préalable en régie et une exécution au prix forfaitaire ou fixe. Cette approche est objectivement justifiée : tant que le périmètre dans l’existant n’est pas connu, le prestataire ne peut pas indiquer un prix ferme fiable ; le prix de l’ouvrage n’est offert qu’après la clarification. Pour la comparaison, cela signifie qu’il faut ajouter la part régie de la première phase au forfait – elle n’est pas incluse dans l’offre à prix ferme ultérieure, mais est facturée séparément selon l’effort.

Une deuxième forme est la régie avec plafond de coûts et transition définie : jusqu’à une limite convenue ou jusqu’à l’atteinte d’une étape clé, la facturation se fait selon l’effort, puis on passe au forfait. Celui qui choisit cette variante devrait indiquer dans l’offre qui déclenche le changement, selon quels critères le nouveau prix est formé et comment traiter les travaux qui surviennent entre la limite et la nouvelle offre.

Troisièmement, on rencontre des offres qui combinent des prix unitaires pour les prestations principales et des forfaits pour des prestations annexes définies – avec des taux de régie en réserve pour l’imprévu. Le risque est ici consciemment partagé : le mandant supporte le risque de quantité des prix unitaires, le prestataire celui des forfaits. Les taux de régie fixent le prix auquel les suppléments seront facturés ultérieurement. Ils sont donc pertinents même s’ils ne trouvent jamais application.

Les offres mixtes ne sont donc pas des exceptions, mais une répartition consciente des risques. Décisif pour l’évaluation est la part qui est effectivement fixée : si une partie importante du montant total estimé figure dans des positions en régie ou en prix unitaires, la somme indiquée est de facto une estimation et doit être traitée comme telle.

Ce qu’une offre doit impérativement mentionner

La référence est l’Ordonnance sur l’indication des prix (OIP) de 1978, régulièrement révisée ; la dernière modification est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Le cœur de l’indication des prix est le prix détaillé : le prix effectivement à payer en CHF, y compris les taxes publiques telles que la taxe sur la valeur ajoutée, les rémunérations pour droits d’auteur et les suppléments non librement choisissables de toute nature. Pour les marchandises mesurables dont le prix dépend de la quantité vendue, le prix de base par unité doit également être indiqué, par exemple par litre, kilogramme ou mètre. On peut y renoncer si la vente se fait à la pièce ou si le prix détaillé ne dépasse pas CHF 2.

Depuis la modification de 2025, un prix de comparaison peut être indiqué à côté du prix effectivement à payer – mais uniquement si la marchandise a été proposée à ce prix pendant au moins 30 jours auparavant (art. 16 al. 1 OIP).

Le même principe s’applique aux prestations de services, bien que non de manière générale. L’OIP liste environ trente branches dans lesquelles les consommateurs doivent être informés du prix avant l’achat – parmi lesquelles l’hôtellerie-restauration, les soins corporels, les services de télécommunication, les offres de voyage, les prestations des dentistes et vétérinaires ainsi que les services notariaux. Pour d’autres prestations de services comme les assurances, les prestations médicales et les services d’avocats, des réglementations particulières existent.

Pour les questions détaillées, le SECO met à disposition sur son site web un guide pratique couvrant les marchandises et prestations de services ainsi que la publicité, les comparaisons de prix et les réductions de prix ; par ailleurs, la brochure « Indications correctes des quantités et des prix » est disponible gratuitement.

En tant que grille de vérification pour les offres, cela signifie : le montant indiqué doit montrer le prix effectivement à payer en CHF, taxe sur la valeur ajoutée incluse et suppléments non librement choisissables compris. Là où les prestations sont facturées selon des quantités ou des durées, les taux par unité – heure, mètre carré, mètre cube, pièce – doivent figurer explicitement dans l’offre ; ce sont eux qui rendent les différents modèles comparables, même là où aucune obligation de prix de base selon l’OIP n’existe. L’OIP réglemente l’indication des prix envers les consommateurs et ne remplace pas une réglementation contractuelle : le périmètre, les hypothèses, les suppléments et le plan de paiement doivent figurer dans l’offre elle-même.

Ramener les offres sur une base commune

La première étape consiste à aligner le périmètre de prestations et la structure des quantités. On compare les mêmes quantités, le même standard d’exécution, les mêmes délais et les mêmes hypothèses. Pour les offres avec prix unitaires, il faut insérer les quantités de son propre appel d’offres, et non celles estimées par le prestataire ; c’est seulement ainsi que l’on voit ce que coûte l’offre sur une base identique.

La deuxième étape est la liste des hypothèses et exceptions. Chaque offre contient des hypothèses implicites ou explicites – accès au chantier, prestations préliminaires de tiers, évacuation, horaires de travail, accès aux locaux, état de l’existant. Toute hypothèse qui ne se vérifie pas devient un supplément ; toute prestation qui n’est pas expressément exclue est considérée comme incluse. Ces deux listes appartiennent à la comparaison, pas aux notes de bas de page.

La troisième étape est la traduction de la régie en francs. Pour ce faire, on multiplie les taux convenus par trois scénarios d’effort : heures et quantités de matériel minimales, attendues et maximales. Le résultat est une fourchette par prestataire plutôt qu’un chiffre ponctuel. Le même calcul peut être effectué pour les prix unitaires avec différentes hypothèses de quantités – quantité minimale du bordereau, quantité attendue, quantité supplémentaire.

La quatrième étape concerne les suppléments et frais accessoires. Il faut lister les majorations de matériel, les frais, les temps de trajet et de déplacement, le transport, les taux pour machines et équipements, les taxes d’évacuation, les taxes d’autorisation et de raccordement ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée, chacun sur une ligne distincte. Ce n’est que si ces postes sont visibles chez tous les prestataires que la différence des montants totaux est interprétable.

La cinquième étape porte sur les conditions temporelles et financières : durée de validité de l’offre, clause de renchérissement ou d’indexation des prix, plan de paiement avec acomptes, échéances, garanties et escompte. Un prix plus bas avec des paiements anticipés élevés n’est pas financièrement équivalent à un prix plus élevé avec paiement selon l’avancement des prestations.

La sixième étape est l’extension aux coûts du cycle de vie. La maintenance, les pièces de rechange, l’entretien, la consommation d’énergie et la disponibilité surviennent durant la durée d’utilisation et peuvent inverser la différence entre deux offres : un prix de construction bas avec un entretien coûteux n’est pas plus avantageux sur la durée d’utilisation. Toutes les offres sont transposées dans la même grille – poste, quantité, unité, taux ou forfait, exclusions, montant total – et sommées par scénario. Les autorités adjudicatrices publiques peuvent s’orienter sur le guide pour l’attribution des marchés publics du canton de Zurich, qui s’adresse aux autorités adjudicatrices du canton et aux communes.

Quel modèle correspond à quelle situation de départ

Le premier critère est l’exhaustivité de la description. Si la prestation est entièrement descriptible à l’avance – quantités connues, existant connu, standard clair –, le prix fixe ou le forfait convient, car le prestataire peut calculer l’effort et les prix deviennent comparables. Si le périmètre ne devient visible qu’en cours de route, les prix fixes conduisent à des majorations de risque élevées ou à des hypothèses qui reviennent plus tard sous forme de suppléments ; la régie ou une clarification en régie suivie d’un forfait reflète plus honnêtement l’incertitude.

Le deuxième critère est la répartition du risque de quantité. Celui qui ne veut pas assumer le risque de quantité choisit le forfait. Celui qui s’attend à ce que les quantités supposées dans le bordereau soient plutôt sous-estimées obtient souvent de meilleurs résultats avec des prix unitaires, car seule la quantité exécutée est payée ; en revanche, il paie en cas de besoins supplémentaires.

Le troisième critère est la pondération entre sécurité de planification et flexibilité. Un prix fixe achète la sécurité et lie à un périmètre ; chaque modification est un supplément facturé selon les taux figurant dans l’offre. La régie achète la flexibilité et coûte la sécurité ; le prix n’est connu qu’à la fin.

Le quatrième critère est l’effort de contrôle propre. La régie ne fonctionne qu’avec des rapports d’heures, des justificatifs de matériel et des facturations intermédiaires qui sont effectivement vérifiés. Celui qui ne veut ou ne peut pas assurer ce contrôle devrait acheter un prix et, en contrepartie, décrire le périmètre avec précision et confirmer les suppléments par écrit avant l’exécution.

Liste de questions avant la signature, indépendamment du modèle choisi : 1) Quelles prestations sont incluses, lesquelles sont expressément exclues ? 2) Quelles hypothèses s’appliquent, et que se passe-t-il si elles ne se vérifient pas ? 3) Le montant indiqué est-il une somme globale engageante ou une estimation facturée selon l’effort ? 4) Comment les suppléments sont-ils déclenchés, confirmés et facturés, et à quels taux ? 5) En régie : quels taux s’appliquent par catégorie de personnel, quelle majoration de matériel, quels frais, quelle limite, qui est informé à l’approche de la limite et sous quelle forme les rapports sont-ils fournis ? 6) Avec des prix unitaires : les quantités sont-elles engageantes, et selon quelle procédure le métré est-il effectué ? 7) Le montant inclut-il la taxe sur la valeur ajoutée et tous les suppléments non librement choisissables ? 8) Combien de temps l’offre est-elle valable, quelle clause de renchérissement s’applique, et à quoi ressemble le plan de paiement ? 9) Quel est le coût pour changer de modèle pendant le projet ou pour résilier la commande ?